古家（古い建物）がある土地を売る際、「そのまま売る」 か 「解体して更地にして売る」 の2つの選択肢があります。
どちらが有利なのか、メリット・デメリットを比較しながら、スムーズな売却のポイントを解説します。
古家付き土地売却とは？
古家付き土地売却とは、古い建物を解体せずに、そのまま土地として売却する方法です。
築年数が古く、建物の価値がほぼゼロの物件でも、土地の価値があれば売却可能です。
古家付き土地の売却が選ばれる理由
✅ 買主が自由に建物の扱いを決められる
✅ 固定資産税（住宅用地特例）が維持できる
ただし、買主のニーズによっては、解体して更地にした方が売りやすくなるケースもあります。
古家付き土地売却方法は2種類
古家付き土地を売却する際、「建物を残したまま売る」 か 「解体して更地で売る」 かを選ぶ必要があります。
解体前・解体後の比較として、それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。
① 買主が決まりしだい解体売却
古家付きの土地のまま成約後に、古家を解体します。
✅ メリット
- 解体費用をかけずに売却できる（買主が負担する場合もある）
- 買主がリフォーム・再利用できる（古民家などのニーズあり）
- 固定資産税が安く済む（住宅用地の特例が適用される）
❌ デメリット
- 買主が見つかりにくい（古い建物に魅力を感じない人も多い）
- 建物の状態次第では、売却価格が下がる
- 買主が解体する場合、解体費用を交渉される可能性がある
② 先に更地にしてから売却
✅ メリット
- 買主が見つかりやすい（土地の利用目的が明確になる）
- 売却価格が上がる可能性がある（解体済みのほうが需要が高い）
- 購入後すぐに建築できるため、買主の負担が少ない
❌ デメリット
- 解体費用がかかる（数十万〜数百万円）
- 固定資産税が上がる（住宅用地特例が適用されなくなる）
- 解体後の地中埋設物などが見つかると追加費用が発生する可能性がある
どちらの売却方法を選ぶべき？
人により向いてるケースは異なります。
古家付きのまま売却が向いている人
✔ 固定資産税をできるだけ安く抑えたい
✔ 買主がリフォームや再利用する可能性がある
特に、「古民家再生」や「DIYリノベーション」を希望する買主がいる場合、古家付きのまま売るほうが有利になります。
更地にして売却が向いている人
✔ 売却価格を少しでも高くしたい
✔ 買主がスムーズに新築できる状態にしたい
都市部の住宅地では、更地の方が売れやすいため、解体してから売るほうが結果的に早く・高く売れることも あります。
古家付き土地を売却する流れ
売却の手続きは、古家付きでも更地でも基本的には同じです。
① 不動産会社に査定を依頼する
複数の不動産会社に査定を依頼し、古家付きのままと更地にした場合の価格を比較しましょう。
② 売却方法を決める
解体前に売るか、更地にするかを判断するには、不動産会社と相談しながら、査定額・市場ニーズを考慮します。
解体する場合、解体業者に見積もりを依頼することもあります。
③ 売却活動を開始
不動産会社と契約し、広告・内覧対応を行います。
買主が見つかったら、価格や引き渡し条件を交渉です。
④ 売買契約の締結
売買契約を結び、手付金を受け取る流れに入ります。
解体が必要なら契約条件に盛り込み、買主が解体する場合も契約書を明確にします。
⑤ 引き渡し・決済
最後は、売却代金の受領とともに、登記手続き（所有権移転）を行います。
これにて、物件の引き渡しが完了します。
古家付き土地を正常価格で売るには
① 立地によって売却方法を決める
都市部なら更地のほうが売れやすいです。
逆に田舎や古民家なら、リフォーム前提での古家付きが好まれることもあります。
② 解体費用を見積もっておく
買主に解体を任せる場合も、費用を把握しておくと価格交渉で有利です。
売却価格から解体費用を差し引いて、売却するケースもあります。
③ 売却前に最低限の掃除や補修
解体せず売却する場合ですが、ボロボロのままだと印象が悪くなるため、簡単な清掃や庭の手入れをしておきます。
修繕が必要な場合、売却価格から修繕費を差し引いて、売却するケースもあります。
まとめ
古家付き土地を売るには、「そのまま売る」 か 「更地にする」 かの選択肢があります。
メモ
✅ 更地にして売るメリット：売れやすい・売却価格が上がる可能性
どちらの方法が適しているかは、立地や市場ニーズ、解体費用とのバランスを考慮して決めるのがベスト です。
まずは不動産会社に査定を依頼し、自分の土地に合った売却方法を選びましょう。